在今年保障房籌建重任下，不少區(qū)級(jí)政府通過(guò)新建、籌集廠區(qū)單位宿舍等方式來(lái)完成任務(wù)，然而，進(jìn)展似乎都不如海珠區(qū)順利。以黃埔區(qū)為例，直到7月初，黃埔區(qū)要開(kāi)工的夏園公寓、筑港二村等項(xiàng)目仍存在需解決問(wèn)題，需要區(qū)內(nèi)部門(mén)之間、與上級(jí)部門(mén)之間進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

　　專家認(rèn)為，琶洲團(tuán)租回遷房模式，也可讓政府對(duì)比出，新建和市場(chǎng)租賃哪種模式更有利。

　　團(tuán)租優(yōu)點(diǎn)

　　用作公租可補(bǔ)充保障房數(shù)量

　　中原地產(chǎn)研究二部副經(jīng)理胡廣東認(rèn)為，今年全國(guó)保障房建設(shè)進(jìn)度要求快，任務(wù)比較重。城中村回遷比例大，有很多家庭可能有剩余房源可以出租，批量由政府租過(guò)來(lái)可以完成城市保障房籌集的政治任務(wù)。

　　長(zhǎng)期從事住房政策研究的中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院副教授朱亞鵬認(rèn)為，團(tuán)租城中村回遷安置房做公租房模式，是一種解決保障房房源的方式，可以嘗試。今年保障房籌建任務(wù)重，政府如果全部新建有困難，市場(chǎng)有空置房源的話不需要全部都新建，這樣還可以盤(pán)活市場(chǎng)上的資源。但是如果從個(gè)人手上租比較困難，政府承諾以市場(chǎng)價(jià)去團(tuán)租城中村回遷是可行的。如此一來(lái)，中央今年定的數(shù)字任務(wù)可以完成，政府也可以對(duì)比出新建和市場(chǎng)租賃哪種模式更有利。

　　回補(bǔ)城中村的廉價(jià)租房

　　在廣州市城中村改造前，很多小白領(lǐng)只需要花400~800元的月租，就可以在靠近單位的城中村租到一個(gè)單間。

　　據(jù)廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳透露，其牽頭進(jìn)行的3個(gè)多月調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有2萬(wàn)多人申請(qǐng)租住公租房，“非常有限，比當(dāng)初預(yù)計(jì)的至少達(dá)到10萬(wàn)相差很遠(yuǎn)。” 隨著廣州市城中村改造進(jìn)程的推進(jìn)，這部分小白領(lǐng)如果單憑一己之力，要重回到城中村改造后原址重建的公租房中去，幾乎是不可能的。獵德村重建后有4000多套房源可以用于市場(chǎng)出租，但是租金已經(jīng)是當(dāng)初的2~3倍。而團(tuán)租模式，由政府補(bǔ)貼一部分租金，既可做到公租房在通勤便捷的市區(qū)，又可回補(bǔ)原先城中村廉租房房源缺位。

　　廣州市政協(xié)委員、新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉建議，政府利用現(xiàn)有的資源進(jìn)行升級(jí)改造。例如，對(duì)現(xiàn)有的城中村房屋由政府出資改造、統(tǒng)一規(guī)劃為廉租房和公租房；也可以借城中村改造之機(jī)，允許農(nóng)民利用集體土地建設(shè)公租房，然后由政府統(tǒng)一包租、審核申請(qǐng)人資格后補(bǔ)貼分租給所保障的人群。

　　避免回遷房批量空置

　　政府團(tuán)租城中村回遷安置房作保障房，并非在琶洲村是首次嘗試。去年，廣州市政府曾嘗試團(tuán)租獵德村回遷安置房，但最終因租價(jià)等因素“夭折”。獵德村在政府團(tuán)租告吹后，曾出現(xiàn)了大量空置房。而且，由于獵德花園安置房小區(qū)目前都未領(lǐng)取到房產(chǎn)證，向市場(chǎng)出租無(wú)法進(jìn)行備案，因此監(jiān)管也出現(xiàn)“真空”地帶。

　　據(jù)廣州市“三舊”辦數(shù)據(jù)，廣州現(xiàn)有舊城區(qū)、舊村、舊廠房等“三舊”的入庫(kù)數(shù)據(jù)為494平方公里，其中舊村面積最多，約為266.5平方公里，約占總量的54%。目前廣州市列入改造計(jì)劃的城中村總量已達(dá)到138個(gè)。琶洲村、林和村及楊箕村等城中村改造項(xiàng)目將在2014年左右基本完成，總供應(yīng)套數(shù)將超過(guò)2萬(wàn)套。

　　一般而言，“城中村”改造后，回遷村民的住宅面積為戶均280平方米左右，每戶都手握有2~3套房。除了自住之外，仍有大量空置房房源要向市場(chǎng)投租。大批城中村改造回遷后的空置房如何進(jìn)入市場(chǎng)消化，也成為備受關(guān)注的課題。廣州市國(guó)土房管局有關(guān)部門(mén)人士表示，他們已成立專門(mén)的課題小組，研究回遷房小區(qū)大批空置房消化問(wèn)題。一旦空置房無(wú)法得到很好的消化，習(xí)慣依賴房租生存的城中村村民利益就會(huì)受到損害。而如果大批房源量集中上市，導(dǎo)致了村民之間房租惡性競(jìng)爭(zhēng)和出租人口過(guò)于復(fù)雜化，也會(huì)帶來(lái)回遷房小區(qū)今后管理上的難題和糾紛。以團(tuán)租公租房來(lái)消化這批空置房，成為一種值得探討的模式。

　　兩大擔(dān)憂

　　每年補(bǔ)貼至少上千萬(wàn)

　　團(tuán)租成本是否太高？

　　團(tuán)租城中村回遷房作安置房這種新模式，是否可成為長(zhǎng)性機(jī)制同樣也備受關(guān)注。有市民擔(dān)憂，琶洲村模式成本過(guò)高，政府財(cái)力難以保證持續(xù)的投入。

　　按照琶洲村的團(tuán)租模式，政府將向村民支付市場(chǎng)價(jià)作為租金。按廣州市公租房辦法征求意見(jiàn)稿，由政府提供的公租房租金按照市價(jià)的四至六成收租。目前琶洲村附近的會(huì)展中心電梯樓租金參考價(jià)是23元/平方米，按公租房租金六成計(jì)算大約是13.8元/平方米。假設(shè)以一套60平方米、按市價(jià)六成計(jì)租的琶洲村房計(jì)算，政府每平方米大約要補(bǔ)貼16.2元左右，才能使其成為公租房。按1065套計(jì)算，每月補(bǔ)貼大約達(dá)到103.5萬(wàn)元，一年需1242萬(wàn)元補(bǔ)貼。

　　中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院副教授朱亞鵬認(rèn)為，團(tuán)租不一定成本就會(huì)高，政府減少討價(jià)還價(jià)的行政成本。另外，試水團(tuán)租3年時(shí)間也不算太短，畢竟琶洲團(tuán)租模式還是個(gè)新鮮事物，摸索期滿后，通過(guò)對(duì)比其他保障房籌集模式利弊后，政府可進(jìn)可退。

　　公租房便宜有尋租空間

　　是否能監(jiān)管到位？

　　中原地產(chǎn)研究二部副經(jīng)理胡廣東認(rèn)為，團(tuán)租城中村回遷房作公租房，除了成本高，而且很容易被人家利用尋租。比如，同等面積的房屋，市場(chǎng)價(jià)要4000~5000元，而公租房則只需1000~2000元，這會(huì)給監(jiān)管帶來(lái)較大的問(wèn)題。

　　有業(yè)界人士提出，團(tuán)租公租房房源都是在各個(gè)村民手上，存在被收回風(fēng)險(xiǎn)。而且政府采取這種模式后，隨時(shí)都可以退出，擔(dān)憂這種公租房模式無(wú)法長(zhǎng)久。

　　其他區(qū)做法

　　番禺：近千套單位宿舍納入保障房

　　番禺區(qū)國(guó)土房管局有關(guān)人士介紹，番禺區(qū)2011年保障性住房建設(shè)任務(wù)是在11月份前落實(shí)籌集4000套保障房，各項(xiàng)工作正在按計(jì)劃抓緊推進(jìn)。截至8月份，該區(qū)已建的保障房有1299套，在建保障房有260套，擬建保障房約2500套。

　　番禺區(qū)將收集近千套企事業(yè)單位自建宿舍房，納入保障房體系。還將通過(guò)提供出讓計(jì)劃中的政府儲(chǔ)備地，引入社會(huì)力量建設(shè)保障房，為完成今年任務(wù)提供后備保障房源。

　　黃埔：盤(pán)活夏園農(nóng)民公寓等項(xiàng)目

　　按廣州市的要求，黃埔區(qū)今年將再新增1500套保障性住房，包括1000套公租房及500套限價(jià)房。7月份，該區(qū)副區(qū)長(zhǎng)周立東主持召開(kāi)保障性住房建設(shè)工作會(huì)議，研究如何加快推進(jìn)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，解決項(xiàng)目建設(shè)中遇到的問(wèn)題。

　　據(jù)了解，夏園公寓、筑港二村等項(xiàng)目仍存在問(wèn)題需要溝通解決。黃埔區(qū)國(guó)土房管分局將主動(dòng)和市住房保障辦溝通，盤(pán)活夏園公寓項(xiàng)目，并納入該區(qū)保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍。據(jù)了解，夏園公寓是農(nóng)民公寓項(xiàng)目。

　　荔灣：將拆遷安置房納入保障房體系

　　據(jù)介紹，荔灣區(qū)承擔(dān)了3000套保障房的建設(shè)任務(wù)，其中公租房500套，拆遷安置房2500套。在廣州市上半年開(kāi)工項(xiàng)目中，包括至少7個(gè)安置房項(xiàng)目，房源量較大的有逢源路東側(cè)、逢源正街北寶盛沙地新街地段的寶盛沙地二期，可建成1138套限價(jià)房；茶滘路、東漖北路、百花路地段的茶滘安置房，可建成1456套限價(jià)房。

　　從化：公租房房源全是企業(yè)宿舍

　　從化今年的任務(wù)是建設(shè)保障性住房1000套，其中公共租賃房500套，拆遷安置房500套。從上半年廣州市保障房開(kāi)工項(xiàng)目情況看，至少有17個(gè)是企業(yè)建設(shè)的員工宿舍，尤其是從化新開(kāi)工的公租房全部都是企業(yè)宿舍。但是，這些企業(yè)宿舍單個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)量很少，17個(gè)項(xiàng)目可建成775套公租房，個(gè)別最少的只有10套左右。